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年报解读 城建发展:2022年天坛府单盘占据近4成业绩投资收益芒果体育继续下降
城建发展的2022年离不开一个红盘。3月28日,城建发展董事长、总经理储昭武在上证路演平台的2022年度业绩会上如此回复《每日经济新闻》记者以投资者身份的提问。
储昭武2022年7月接任城建发展董事长,首次发布年报即需面对亏损的状况,但是面对业绩质疑,他回答“公司2022年度房地产业务并未发生亏损”。
可以说,城建发展旗下几个热门项目给了储昭武如此回答的信心,尤其是位于北京市东城区的天坛府,一举成为北京楼市销冠,但审视年报,这种依赖重磅红盘的模式经不起推敲。
城建发展业绩下滑是不争的事实。根据年报,2022年,城建发展实现营收245.62亿元,同比增长1.56%;净利润-8.84亿元,同比下降195.31%;实现归属于上市公司股东的净利润-9.26亿元,同比下降244.43%。报告期末,城建发展净资产为274.79亿元,与去年同期相比下降3.97%;资产负债率为80.20%。
就在业绩会前的那个周末,天坛府五期刚刚经历了15分钟开盘售罄。业绩会刚开场,就有投资者发布消息,“恭喜天坛府15分钟五期开盘售罄”。根据中指院数据,天坛府2022年销售额120.2亿元,成为北京最为畅销的项目。该项目位于北京东城区景泰地铁站芒果体育,距离天坛以南约1公里,可以说是北京核心中的核心。
根据城建发展年报,2022年实现销售额约303.42亿元,可见天坛府的销售额就占据近4成。
我们看到芒果体育,即使到了2023年,天坛府销售仍旧热度不减。3月23日,天坛府又取得了最新一张预售证,仅过去几天,已经网签65套,网签金额超过14.76亿元。
另据公告,截至2022年12月31日,该项目存货还有276亿元,可以说还足够该公司再开发一些时间。
天坛府是单价超过12万元的豪宅项目,该项目热销令城建发展尝到了甜头,并希望在其他项目中也复制这种成功。
根据年报中2022年内房地产销售和结转情况表,两个位于北京的“龙樾”系项目很有代表性。
龙樾合玺位于朝阳区崔各庄乡黑桥村,是城建发展和招商局置地各占50%共同开发的项目,项目最早于2021年9月取得预售证,平均网签单价8.8万元,可以说属于改善型项目。项目2022年10月1日取得第二张预售证,但销售情况并不乐观。
北京市住建委数据显示,龙樾合玺首张预售证426套房源,一年多后只网签了116套,第二张预售证目前更是0网签。
这和年报中的数据相互印证。城建发展年报显示,该项目可售面积59783平方米,而目前仅已售16515平方米,尚未产生结转收入。
龙樾天元是城建发展单独操盘项目,位于丰台区卢沟桥街道大井新村,目前成交均价约8.1万元,也是改善型项目。该项目2022年7月12日取得预售证,共批准销售套数440套,但目前仅网签72套,网签率不足16.36%。年报中,该项目可供出售面积55670平方米,已售6547平方米,和网签结果类似。
这两个改善项目具有代表性,可见城建发展除了天坛府之外,改善型项目想再复制这种“盛况”已十分不易。
位于六环边北京昌平的国誉燕园2022年11月6日取得预售证,共有1788套房源被批准销售,仅仅几个月,该项目便网签366套,网签率超过20%,但这是一个成交均价3.4万元的刚需项目。
城建发展在年报中说:“产品竞争优势明显。天坛府建立文化豪宅品牌形象,国誉系列产品持续引领各区域市场,产品品质赢得业界和市场认可。”
但真正的情况是,类似天坛府的豪宅是否能延续尚不可知。城建发展在2022年“立足北京,以底价或接近底价获得大井、马池口、平各庄B、生命科学园、物资学院5宗用地”,房地产储备情况中,在北京市的储备也多在延庆区、怀柔区、顺义区、昌平区等,这其中位于核心区域的地块并不多。
年报显示,城建发展在北京地区2022年毛利率为11.02%,较2021年下降11.77个百分点,储昭武在回答《每日经济新闻》提问时表示:“公司每年结算的项目不同,项目毛利率水平也不一样”。如果刚需产品占比持续扩大,毛利率可能进一步受影响。
报告期内,城建发展所持有的国信证券、锦州银行等金融资产股价下跌,导致该公司公允价值变动损益为-7.58亿元,其参股子公司中科招商所持有的南微医学等金融资产股价下跌,导致公司权益法核算的该公司投资收益为-7.67亿元,这些都对城建发展营业利润产生了重大影响。
储昭武对此表示:“公司投资板块的本金已收回,处置可变现金融资产的总体策略是寻求变现时机,降低金融资产规模,回笼资金。”
但储昭武也不得不承认,金融资产影响了该公司的盈利能力:“第一,2022年度受金融市场波动影响,公司直接持有的国信证券、锦州银行和间接持有的南微医学股价下跌,使得公允价值变动损益和投资收益共计产生15.25亿元损失,导致当期公司利润减少;第二,受不可抗力因素影响,公司对部分商业地产承租人减免租金近亿元影响了公司经营收益;第三,部分项目受房地产市场多重因素影响售价不及预期,影响了公司当期损益。”
所以,对于2023年,储昭武表示,城建发展将坚持“快周转、去库存”思路不动摇,不断创新营销方式,狠抓各项目营销节点,助推公司业绩再上新台阶。将加快项目开发节奏,跑出拿地开盘新速度,力争开盘即热销。