在当前复杂多变的市场环境下，房企面临着融资难题与债券违约风险的双重挑战。2025年2月17日，，这一政策旨在平衡行业发展与风险管控，为房地产市场注入新的活力与秩序。

　　当下，部分优质房企率先展现出融资回暖的态势，如绿城新发美元债受到资本市场热捧；然而，仍有不少边际企业在债务困境中挣扎。在此背景下，深入探讨政策内涵及落地路径，对行业健康发展至关重要。

　　从目前的形势看，地产融资开始回暖了吗？哪些直观表现？从数据层面看，房企融资规模和渠道发生了怎样的变化？未来房企在债券融资方面，证监会可能出台哪些政策助力其修复？

　　的确，进入 2025 年以来，地产融资呈现修复趋势。最近绿城时隔3年重启美元债发行，也得到了投资者的认可。

　　参与认购的投资人类型丰富，包括境外高质量长线基金，对冲基金，银行和私人银行等。最新订单账簿覆盖率接近 3 倍。而发行的价格8.45%，也十分合理，充分考虑了资金跨境成本和投资人预期。具体详见下图。

　　除此之外，去年 9 月底的地产新政效果开始逐渐发力，一线城市二线城市房价开始环比回升，房企拿地积极度也明显提高，百强房企拿地金额达到1210亿元，同比增幅超过40%，是2024年以来的“由负转正”。杭州、上海、北京也出现了多宗高溢价率地块。具体详见下图。掌控投资目标，掌握建设进度，点击了解

　　本周证监会定调，要统筹房企融资支持和债券违约风险防控，也是证券体系在银行体系之后，顺应潮流对地产融资加码支持。而此前银行体系推动的“房地产融资协调机制”，也就是项目白名单，已经积极发力，助推开发类贷款增速触底回升。具体详见下图。

　　而证券会此时进一步提出统筹房企融资支持和债券违约风险防控，一方面是部分重点房企一度风险走高，引发市场担忧，另一方面是地产销售拿地出现回暖趋势，需要融资进一步配合。

　　所以我们预测，接下来房企发债，特别是央国企地产公司发债的规模提升，行业净融资有望出现进一步修复。而去年四季度以来，已经连续三个月出现房企债券净融资回正。具体详见下图。

　　此外，我们对地产融资的理解，不应该停留在固定收益上。2024年四季度以来，随着地产新政的落实，跟地产相关的保障房和商业物业REITs，也不断发行，为整个REITs市场提供了更多底层资产的选择，也给房地产公司盘活存量资产提供了新的渠道。头部国企在用的云资管平台，点击了解

　　而今年以来，大量资金涌入REITs市场，推动REITs增加流动性，也带来了REITs的一波牛市。中证REITs全收益指数年内累计涨幅超9%，创两年以来新高，消费地产类REITs大涨，嘉实物美消费REIT年内涨超30%，易方达华威市场REIT首日涨停。

　　REITs 市场的活跃，给大量房企盘活资产提供了空间。而 REITs 覆盖的保障房业务，也给很多房企潜在资产转型并寻找新现金流方向，提供了出路。具体详见下图。

　　对于有风险压力房企，如何精准识别并确定救助优先级？股东除了常规的担保和借款，还能通过什么创新形式助力企业？在盘活资产方面，房企可采取哪些有效策略将闲置资产转化为现金流？当前市场环境下，资产盘活面临的主要障碍是什么，又该如何克服？

　　首先要明确救助对象，那一定是正在承受债券违约风险，在风险边缘的企业，而非已经实质出险的房企。

　　从这个角度出发，救助风险边缘房企，有助于市场信心的企稳，防止出现风险联动和扩散。而已经实质出险的房企，销售、拿地已经进入不正常状态，其债券救助的意义也有限，更多应当转向其项目贷款、保交付的救助。历史上地产公司在债券展期后，能下一次恢复兑付，案例可能也只有万达等极个别主体。

　　我们从数据上观察，可以明显发现，债券展期违约数量较多的民营房企，其债券整体估值居高不下，即使行业出新政策，其估值收益率仍然大幅走高。而至今尚未有展期、违约的国企地产公司（右轴），芒果体育登录能跟随行业景气度回升，而降低债券估值收益率，其整体估值平均数也下降到 3% 左右。具体详见下图。

　　另外，风险边缘的房企，只要得到正式救助，渡过难关，在整体利率下降、货币政策适度宽松的经济周期，其资金压力就会有所改善。我们以 2024 中报和 2023 中报房企融资成本对比，哪怕是 2023 年底市场担忧的部分混合所有制房企，在救助之下仍然实现了融资成本的下降。具体详见下图。

　　此外，证监会提到统筹房企融资和债券违约风险防控，目前的核心重点，也一定是发挥国资股东的作用。这一点在混合所有制房企中尤其重要。过往LD、OCEAN等混合所有制房企出险，国资股东最终救助失效，就是我们的前车之鉴。

　　我们可以从销售数据发现，复盘2024年市场表现，仍然是央企好于地产国企，而国企好于公众企业，公众企业好于民企。即使部分民企 2023 年销售表现较好，但是 2024 年也充满压力。这个时候国资股东对稳定经营，促进销售止跌回稳，就有重大帮助。具体详见下图。

　　当然，虽然2025年以来市场预期有所修复，AI带领下的技术进步让投资者充满希望，但是整体经济动能尚未完全回暖，在这种背景之下国资本身经营也有压力。这种背景之下，国资股东救助就需要配合存量资产的处置。

　　盘活存量资产一直是地产化债、救助的重点，但是去年517强化的保障房收储现房的计划，推进效果有限，落地规模无法缓释当前地产压力。戳这里，让国有资产评估有重点，盘活有抓手

　　目前来看，四季度推动的，恢复地方政府土地收储专项债，就成为了新的地产存量资产处置抓手。年初至今，广东省政府在十几个地级市推动土地收储，总规模接近360亿元，而部分房地产公司也在其中明显受益。具体详见下图。

　　而令人欣喜的是，土地收储并非市场预期那样，深度打折，对于过往景气周期拿的地块，收储折扣也保持了7折以上，而对于近期地价下行周期所拿地块，收储的定价在9折以上，这样也充分保护了被收储房企的利益，真正有助于房企缓释风险，盘活资产以应对偿债压力。

　　后续房企融资改善的关键点是什么？融资修复与房地产基本面景气构成良性循环的内在逻辑是什么？为实现这一良性循环，证监会及相关政策应如何协同发力？

　　首先，融资改善本身是诸多地产政策组合拳生效的结果和目标，而非本身的手段。整体上看，融资改善，作为行业止跌回稳的重要一环，应当和库存去化、销售回暖共同形成良性循环。

　　这一点上，我们可以观察过往专项债使用和地产销售改善、地产筹资来源修复的情况，

　　我们发现，当专项债投放增加，潜在地产资产盘活机会增多。而2024年以来的地产融资协调机制，也让地产信贷改善走在销售改善之前，形成了“提前量”和“超额信贷”，最终在9月底地产新政落地后，地产销售进入自然修复周期。具体详见下图。

　　跟踪房地产销售，如果想提升自己的前瞻性，那么就一定要理解在需求、供给形成改善趋势之前，最先变化的市场预期。

　　比如2024年9月底的政治局会议，连带着整体地产调控放松，首先改变买房者预期和投资者对中国地产股票、债券市场的预期，而对于需求端和供给端数据的效果，则会再后续几个季度持续释放。

　　所以未来融资改善和债券风险防控，重要的就是各个主体对地产行业的预期有所改善。我们使用央行的季度调查数据，发现居民的购房意愿趋势，和房企的贷款需求指数、银行的审批指数（数字越高审批投放意愿越强），会出现预期共振。当行业预期发生改善，买房者提升购房意愿，其最终效果也会传导至房企投融资，传导至银行的信贷投放。具体详见下图。

　　房地产行业的纾困逻辑需跳出“救项目”或“救主体”的单一思维，而应以资产流动性提升为核心破题关键。当前市场症结在于存量资产沉淀与债务堰塞湖的恶性循环，仅靠输血式救助难以根治风险。

　　据2024年数据显示，全国商品房待售面积达7.2亿平米，如果推动发行专项债对闲置房产和闲置土地收储，“资产盘活—资金回笼—债务缓释”的纾困路径就具备可行性。化解债券兑付风险的关键在于打通资产价值传导链条。

　　截至2024年末，城市房地产融资协调机制已覆盖5700余个“白名单”项目，累计审批融资金额1.43万亿元，其本质是通过资产确权增信重构金融信用。后续房企资产被收储、被处置，将“死资产”转化为经营性现金流，这为房企债券兑付提供了底层支撑。

　　资产证券化工具的创新应用为风险缓释开辟新通道。2024年REITs试点扩围至商业地产领域，首批消费基础设施REITs发行规模超180亿元，资产流动性溢价使房企资产负债率平均下降5-8个百分点。

　　与此同时，经营性物业贷款政策延期推动房企盘活存量资产超600亿元，龙湖、新城等民企在压力之前扛住债券兑付，验证了“救资产→救偿债”模式的实效性。

　　重点不在于救项目，也不在于救主体，而是在于救资产，通过资产盘活，堵住房企债券风险漏洞。后续地产销售改善，与融资修复形成良性循环，国资主导地产市场但同时支援混合所有制与民企。在未来，通过资产流动疏通金融梗阻点的策略，会重塑行业造血功能与市场预期。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　普京：俄将投入8.4万亿卢布建造海军舰船！泽连斯基：已与特朗普讨论购买防空武器！俄称击落一架F-16战斗机

　　青岛西海岸新区中德生态园小学：打破边界 协同共生轮驱动”构建协同育人新格局

　　《编码物候》展览开幕 北京时代美术馆以科学艺术解读数字与生物交织的宇宙节律

　　vivo 全焦段专业视频创作，号称“视频安卓领先，比肩 iPhone”

　　安卓视频拍摄第一次比肩iPhone！vivo X200 Ultra首发全焦段专业视频创作