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民营房企融资依然偏冷年内偿债压力有多大?
房地产融资协调机制下,“白名单”项目在政策支持下持续扩围,但房企尤其民营房企本身的融资环境还难言乐观。
据中指研究院统计数据,今年10月房地产企业债券融资总额为289.7亿元,同比增长3.2%,在上年低基数影响下连续两月为正,但环比仍下降32.4%,融资主体仍以央国企为主。
另据克而瑞研究数据,10月65家典型房企的融资总量为231.92亿元,环比减少50.4%,同比增加1.9%,单月融资规模再创年内新低。今年前10个月,65家典型房企的累计融资总量为3872.29亿元,同比减少24.9%。
好消息是,随着一系列支持政策推出和落地,10月商品房销售情况已有明显的边际好转迹象。但基于债务压力的迫切性和提振居民信心的可持续性,不少专家建议,在保项目的同时,应以更系统性的思维处理房企的资产负债问题。
中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示,今年年底前房企到期债券余额还有一千亿元左右,明年大约有七千多亿元到期,总体较高峰期已有所缓解但偿债压力仍在。
信用债仍是房企境内融资的主要渠道,10月同比、环比均有较大幅度增长。中指研究院报告显示,10月,房地产行业信用债融资217亿元,同比增长44.9%,环比增长27.7%,占比74.9%;ABS融资72.7亿元,同比下降24.9%,环比下降71.9%,占比25.1%。
在刘水看来,10月信用债发行总量同比大幅增长,主要是受到上年低基数影响。尽管如此,连续两个月实现同比正增长在近期较为罕见,他认为这说明增长具有一定的可持续性,同时还要考虑支持政策加码、芒果体育下载存量政策效果持续显现等对房企融资环境的改善作用。
不同平台间统计数据略有差异,但从融资主体来看,芒果体育下载10月地产债的发行主体仍以央国企为主,当月民营企业发行地产债规模为0。东方金诚数据显示,在国企地产债发行量增加带动下,10月房企整体净融资额由负转正至26.7亿元,较上月的-13.7亿元明显好转。但从结构来看,民营企业的净融资缺口依然有20.4亿元。
具体来看,10月国企发债规模为225.5亿元,同比、环比分别增长160.9%和29.2%,到期规模同比增长约44%,但环比下降7%,为178.4亿元,当月国企净融资额大幅回正至47.1亿元;民企当月无新发行地产债,净融资额再度落入负值区间。东方金诚分析师唐晓琳认为,民营房企地产债单月0发行可能是受发行成本提升、发行难度增加等因素影响。
谈及民营房企的融资困境,刘水告诉第一财经,原因是多方面的,但主要还是因为商品房销售额、销售面积持续下滑,市场仍在筑底过程中。
“一方面,房企销售回款受到较大影响,房企盈利能力大幅下降,依靠经营性净现金流保持流动性的能力面临严峻挑战,金融机构对房地产行业信心偏弱。另一方面,银行对房企授信需要以房地产企业新增建设项目为前提,但民营房企普遍缩减投资、减少拿地,无法依托在建项目开展新的融资。”他表示,年内民企违约事件偶发在一定程度上影响了民营房企的融资环境,导致金融机构对此类企业信心偏弱。
另从海外债来看,东方金诚数据显示,尽管10月无新发境外地产债,但受到到期规模下降的影响,房企海外净融资缺口由上月的24.17亿美元降至10.92亿美元。
发行成本方面,受融资结构和融资主体带动,地产债融资利率持续下行。中指研究院数据显示,本月债券融资平均利率为2.98%,同比下降0.51个百分点,环比下降0.08个百分点。其中,信用债平均利率为2.93%,同比下降0.4个百分点,环比增长0.13个百分点;ABS平均利率为3.14%,同比下降0.51个百分点,环比下降0.10个百分点。
不过,融资综合平均利率下降是受到海外债零发行、信用债和ABS发行结构的变化带动,相同期限地产债品种在10月的发行利率有所上行。东方金诚数据显示,10月地产债主力品种为3年期AAA级地产债,共计发行7只,加权平均利率为3.07%,较前值大幅上行40bp。唐晓琳表示,这可能与近期债市整体震荡波动、市场情绪较弱有关。
从到期量来看,刘水表示,今年11月~12月房企债券到期规模在1000亿元左右,明年到期债券余额大约有七千多亿元,总体债务压力较高峰期已有所缓解。“但考虑到仍有违约债券有待展期或重组,销售端还在筑底中,偿债压力仍在。”他说。
不过,房企融资环境有望持续改善,融资降幅也有望进一步收窄。继“年底前‘白名单’项目信贷规模增加至4万亿元”这一增量政策提出后,住建部和金融监管总局近期对“白名单”项目扩围增效又提出新的要求,包括对合格项目要做到“应进尽进”,对于进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”,同时,优化贷款资金拨付方式,用款到账做到“能早尽早”。
刘水认为,从房地产行业环境看,9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来,住建部、央行等联合推出房地产政策组合拳,如房地产项目全部纳入白名单,并且一、二线核心城市政策持续加码支持房地产,政策效果正在显现,行业预期正在发生变化,金融机构投资意愿也在提升。
从银行端来看,机构普遍表示,持续加大对城市房地产融资协调机制确定的“白名单”项目的支持力度,但各银行房地产对公贷款投放的差别较大。
在三季报披露数据的3家全国性商业银行中,招商银行、中信银行房地产对公贷款余额分别为2941.81亿元、2798.79亿元,分别较年初增长约34亿元、205亿元。同期,平安银行房地产对公贷款余额为2518.79亿元,较年初减少超过34亿元。
平安银行称,在上述对公房地产贷款中,房地产开发贷为801.17亿元,占发放贷款和垫款本金总额的比例为2.4%,全部落实有效抵押,平均抵押率43.6%,97.2%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域;经营性物业贷、并购贷款及其他合计1717.62亿元,以成熟物业抵押为主,平均抵押率47.8%,91.4%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域。
刘水认为,房地产融资协调机制集“政银企”三方形成合力,扩围房地产融资协调机制“白名单”,将有助于又快又稳地支持项目开发建设,促进保交楼工作,有助于减轻经营层面风险,也有助于增加房企流动性,减轻偿债压力。融资支持性政策持续加强叠加市场需求端利好政策,将有助于促进行业企稳回升,如果市场回暖,将从根本上促进房企资产升值、增加现金流流入,缓解债务压力。
但相比之下,经营性现金流仍是行业止跌回稳进而缓解债务压力的根本所在。好消息是,在一系列政策推动下,10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%,比9月份同比扩大12.5个百分点,自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长;全国二手房网签成交量同比增长8.9%,连续7个月同比增长;新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%,自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。
东方金诚研报也提到,10月30日大中城市日均商品房成交套数为2946套,同比仍存在4%左右的降幅,但环比涨幅达43.6%,尤其是月内日均成交套数大多稳定在3000套以上,显示9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”政策基调以来,楼市出现积极变化。但报告也强调,后续销量能否继续稳定回升有待进一步观察。
在此背景下,不少专家建议,在保项目的同时,还应进一步加大对新房市场的政策支持,并系统性推进对房企本身的债务和资产重组。CF40日前发布的新一期宏观政策季度报告就提出,稳定房地产行业需要大幅改善房地产企业现金流,除了现有政策,仍需对部分房地产企业开展重组。
中国金融四十人研究院执行院长郭凯认为,考虑到二手房交易对房企本身的直接影响较弱,新房销售不提振则房企很难脱离困境。“新房不起来,房地产企业现金流就没法恢复,现金流没法恢复,大家持续担心房地产企业会不会倒闭,如果担心房地产企业会不会倒闭,就不愿意买期房,不愿意买期房,房地产企业更没有现金流,没有现金流就是一个恶性循环。”他在上述报告发布会上强调。
郭凯认为,要让购房者打消上述担心,必须对目前的问题房企尤其还未暴雷的房企采取更加积极的措施。“现在大部分房企资产负债情况还是很严峻的。”他认为,当下很多房企都需要比较系统性债务和资产重组,从而让这些房企重新恢复活力。芒果体育下载